Сотрудникам академических организаций, и не только молодым ученым, станет легче решать жилищные проблемы. Недавно принятые изменения в закон о содействии развитию жилищного строительства устраняют многие административные барьеры, мешавшие работе ведомственных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В нынешних условиях, когда роста бюджетных ассигнований на обеспечение ученых жильем ждать не приходится, эта мера призвана дать новый импульс строительству жилья за деньги самих граждан по доступным ценам. Тем более что в ближайшее время ожидается выход еще одного пакета полезных поправок.
О том, как меняется нормативное поле для ведомственных ЖСК и что это может дать на практике, рассказывает активный участник процесса, председатель Территориальной профсоюзной организации Томского научного центра СО РАН, один из основателей и учредителей ЖСК “Дом ученых”, научный сотрудник Института оптики атмосферы им. В.Е.Зуева СО РАН Георгий Ивлев.
— Давайте освежим историю жилищно-кооперативного движения в РАН.
— Напомню: с 2008 года Академия наук наряду с другими федеральными ведомствами потеряла право строить на находящихся в ее ведении землях жилье для своих сотрудников с использованием средств частных инвесторов. (Разрешалось лишь завершить строительство в рамках ранее заключенных инвестиционных договоров.) Тогда же был образован Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), получивший полномочия вовлекать в оборот свободные федеральные земельные участки, изымаемые у различных федеральных ведомств и учреждений, с целью ведения на них жилищного строительства крупными инвесторами.
Когда ведомственное строительство прекратилось, начали накапливаться проблемы с обеспечением жильем сотрудников академических институтов. При этом Фонд РЖС начал “покушаться” на земли Академии наук. Наконец, решено было искать взаимоприемлемые решения. Результатом достаточно плодотворного сотрудничества стало принятие целого блока нормативных актов: в 2011 году — изменений в ФЗ №161 о содействии развитию жилищного строительства (ФЗ №244 от 18 июля 2011 года), а в 2012 году — постановлений Правительства РФ №108 от 9 февраля 2012 года и №558 от 6 июня 2012 года. В процессе подготовки этих документов удалось снять изначально заложенные в них ограничения, которые могли на корню зарубить будущее кооперативного движения. Большую роль в отстаивании прав работников академических учреждений сыграли Сибирское отделение РАН, Профсоюз работников РАН и советы молодых ученых РАН и научной молодежи СО РАН.
С июня 2012 года часть сотрудников институтов РАН и ряда других госструктур обрела право создавать жилищно-строительные кооперативы и получать на безвозмездной основе от Фонда РЖС земельные участки под строительство. Благодаря бесплатной земле и инфраструктурной подготовке объектов, которую обещал взять на себя Фонд РЖС, ученые, по идее, должны были иметь возможность строить квартиры по приемлемым ценам.
Увы, создававшиеся ЖСК не могли нормально развиваться из-за значительного количества административных препон и нормативных ограничений. Сначала очень узким был круг потенциальных участников процесса. Членами ЖСК могли стать только научные и инженерно-технические сотрудники организаций, работающие по официально утвержденным приоритетным направлениям развития науки, технологий и техники.
Непонятно было, из кого формировать органы управления кооперативами. В большинстве институтов РАН административно-управленческому персоналу путь в ЖСК был закрыт, а ученые не хотели этим заниматься. При переходе академических организаций в ведение ФАНО эта проблема отошла на второй план, так как возможность вступать в ЖСК получили практически все категории сотрудников научных институтов.
Организовывать кооперативы стало легче, однако осталась огромная проблема — необходимость строить жилье именно эконом-класса, причем по ценам не выше установленных Минстроем РФ, что в ряде регионов открывало слишком узкие “окна возможностей”.
— А что, ученые готовы были платить за жилье более высокого класса?
— Эконом-класс — это вовсе не синоним дешевизны и простоты, как может показаться из названия. Квартиры и дома этого класса должны иметь отделку “под ключ”, быть оснащены индивидуальными приборами учета, обладать высокой энергоэффективностью.
Так что набор требований как раз был довольно высок. При этом стоимость квадратного метра законодательно ограничивалась: она не должна была превышать среднюю региональную цену, определенную Минстроем РФ. Учитывая тот факт, что при выборе проектов пайщики зачастую останавливали свое внимание на вариантах жилья, которые с трудом вписывались в предлагаемую Минстроем ценовую категорию, а Фонд РЖС не спешил с подведением к границам участков всех необходимых коммуникаций, в эту сумму не мог уложиться ни один из академических ЖСК. Ведь “минстроевская цена” рассчитывается по региону в целом, включая сельскую местность, где строить дешевле. Кроме того, предельная стоимость квадратного метра устанавливалась на момент подачи ходатайства о выделении ЖСК земельного участка, а строительство начиналось через два-три года, так как Фонд РЖС нередко затягивал передачу участков под строительство. За это время цены на стройматериалы успевали вырасти.
ЖСК становилось все труднее работать, и активисты кооперативного движения стали просить органы власти упростить условия строительства. В ноябре 2015 года в Минстрое прошло совещание, на котором подводились итоги трехлетнего применения нормативной базы по специализированным ЖСК. Из более чем 150 созданных на тот момент в стране жилищных кооперативов строительство не закончил ни один. И проблемы у всех были схожие: в условиях роста стоимости стройматериалов и подключения к коммунальным сетям не удавалось строить жилье по установленным ценам. В связи с этим многие представители ЖСК, в числе которых был и я, выступили со своими предложениями по внесению изменений в нормативную базу.
Наша активность дала плоды. Сыграло свою роль и ухудшение ситуации в строительной отрасли. В общем, нам пошли навстречу. Более того, мы даже и не мечтали о тех возможностях, которые открылись благодаря изменениям, внесенным в ФЗ №161 и вступившим в силу 1 сентября 2016 года.
— На что же теперь имеют право ЖСК и их члены?
— Главное, снято требование по классу жилья. Это касается и цены квадратного метра, и необходимости отделки “под ключ”, о чем я говорил раньше, и площадей квартир. Теперь единственный ограничитель — платежеспособность членов ЖСК. Появилась возможность строить жилье с “черновой” отделкой, что для многих пайщиков очень удобно: они меньше тратятся на этапе строительства и потом могут отделать квартиру так, как им хочется.
Еще одно существенное изменение — упрощение бюрократических процедур при вступлении в кооператив новых членов. Если раньше необходимо было направлять в Фонд РЖС ходатайство и ждать ответа, то теперь достаточно простого уведомления. Для пайщиков важно и то, что право на приобретение квартиры или жилого дома теперь сохраняется у них даже после увольнения из академической организации.
Отменено условие о передаче земельного участка кооперативу только после оплаты 20% паевых взносов. Собирать с людей большие суммы на этапе проведения изысканий на земельном участке и проектирования, когда еще нет полного понимания, что будет строиться, довольно сложно. При этом на первом этапе денег нужно не так много.
В общем, наблюдая за происходящими изменениями законодательной базы по ЖСК, могу сказать, что нормативная база постоянно улучшается. Сейчас она стала вполне приемлемой. Складывается ощущение, что в случае отсутствия новых негативных сдвигов в экономике в рамках ЖСК можно будет эффективно строить жилье по всей стране. Кстати, со дня на день мы ждем полезных поправок в Постановление Правительства РФ №108 от 9 февраля 2012 года об утверждении перечня категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов. Круг потенциальных участников специализированных ЖСК станет еще шире.
— Расскажите о вашем кооперативе “Дом ученых”, созданном в Томском научном центре. На какой стадии строительство? Пойдет ли оно быстрее, благодаря новым правилам?
— Наш ЖСК был создан в конце 2013 года. Из-за реформы РАН выделение нам земельного участка затянулось. Мы получили его только в июле 2015 года: РАН уже не могла, а ФАНО еще не могло согласовать изъятие территории в интересах ЖСК. И нам еще повезло: коллеги из Красноярска, с которыми мы одновременно подавали ходатайство, получили землю только в этом году.
Обсужденные нами изменения в законодательстве, регламентирующие деятельность специализированных ЖСК, касаются в основном подготовительной и организационной работы, которую мы уже провели. Но дома начали “появляться из-под земли”, и сотрудники, изначально не планировавшие участвовать в ЖСК, теперь выражают желание в него вступить. Таких желающих набралось уже вдвое больше, чем свободных квартир. В конце декабря мы планируем на общем собрании пайщиков распределить остатки.
Кооператив “Дом ученых” строит два многоэтажных дома — всего более чем на 200 квартир. Земельный участок под строительство мы получили в той части Томского академгородка, которая изначально была предназначена для жилищного строительства. Наш участок находится на возвышенности, но местные жители называют ее “гнилая гора”, так как в районе застройки очень близко к поверхности расположены грунтовые воды. В процессе забивки свай многотонные сваебойные машины, несмотря на сухое лето, периодически тонули в котлованах. Вытеснявшаяся из грунта вода превращала все вокруг в трясину. Поэтому строителям пришлось забивать нестандартные 19-метровые сваи, а сверху еще и заливать бетон толщиной чуть меньше метра. Сейчас завершается заливка цокольной части зданий, скоро начнут возводиться первые этажи.
Если по мере того, как дома будут тянуться ввысь, в кооператив захотят вступить еще 100-150 сотрудников, правление ЖСК “Дом ученых” будет пытаться получить новый участок для строительства. И вот тут-то мы в полной мере сможем использовать положительные изменения в нормативной базе.
— Какой будет цена вашего жилья?
— Пока сказать трудно. Попробуем уложиться в заявленные примерно 34 тысячи рублей за квадратный метр, но может и не получиться. Возникают незапланированные траты. Например, город ужесточил требования по обеспечению жильцов машино-местами. В любом случае квартиры обойдутся нашим пайщикам значительно дешевле рыночной стоимости.
Беседу вела Надежда ВОЛЧКОВА
Нет комментариев